г.Москва, Малый Гнездниковский переулок, дом 12 +7 (495) 649 11 65, +7 (985) 763 90 66

Статьи

Права несовершеннолетних при приватизации

08.09.2008(53619  )

ПРАВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ

А. ЕФРЕМОВА

Ефремова А., юрист «Агентства МИЭЛЬ».

В соответствии со статьей 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
Государственная целевая программа «Жилище», одобренная Правительством Российской Федерации 20 июня 1993 г., направлена на отказ государства от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья. Программой предусматривается изменение структуры жилищного фонда по формам собственности, направленное на формирование слоя собственников и создание рынка жилья. Поставлена задача всемерно способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан или юридических лиц путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развития частного коммерческого жилищного строительства. Приватизация квартир осуществляется в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959).
Граждане, занимающие квартиры по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также в домах ведомств, вправе приобрести эти квартиры в собственность бесплатно в порядке приватизации. В коммунальных квартирах наниматели комнат также могут их приватизировать.
Следует отметить, что первоначально приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах в домах государственного и муниципального жилищного фонда была запрещена (статья 4 Закона о приватизации жилищного фонда от 4 июля 1991 г.). Однако такой запрет фактически означал законодательное закрепление неравенства граждан в зависимости от условий их проживания. В связи с этим Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П такое ограничение приватизации для нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).
В соответствии со статьей 1 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
В соответствии со статьей 2 указанного Закона граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в т.ч. несовершеннолетних.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, опекунов, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, в случае отсутствия у них законных родителей, их законные представители в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних.
Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственника, в т.ч. бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
Несовершеннолетние дети ограничены в самостоятельном осуществлении своих гражданских прав, не могут создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Поэтому в их интересах действуют законные представители.
Общее требование об обязательном получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права и охраняемые законом интересы, установлено в п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Обязательно получение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок в следующих случаях:
1) в жилом помещении проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования им .е. по смыслу ст. 54 ЖК РСФСР были вселены и проживали в нем);
2) несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права .е. имели право пользования на момент приватизации).
Нарушение прав несовершеннолетних на включение в число собственников с 1992 по 1994 гг. .е. до внесения изменений в ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» 11.08.1994) очень часто имело место.
Поскольку вслед за принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилых помещений не было принято закона об отчуждении приватизированного жилья, который юридически четко и строго регулировал бы все сделки с жильем, на практике выявились многочисленные злоупотребления и нарушения собственниками квартир жилищных прав проживающих с ними несовершеннолетних детей. Продавая приватизированные квартиры, собственники (как правило, алкоголики) нередко не указывали проживающих в них детей, в результате чего дети лишались жилой площади и оказывались на улице. Так, прокурор одного только района Москвы выявил три тысячи договоров о передаче жилья в собственность, куда не были включены прописанные на площади дети. Вопрос этот приобретал масштабы социального бедствия. Появились даже детские приюты для жертв квартирных афер. Один из них функционирует в подмосковном Зеленограде. Поэтому необходимым и своевременным представляется установленное законом правило о том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. В случае совершения соответствующей сделки с нарушением указанного требования органы опеки и попечительства вправе предъявить в суде иск о признании такой сделки недействительной.
В связи с этим 11.08.1994 в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены изменения, уточняющие порядок и, что наиболее важно, четко определяющие круг лиц, которым жилые помещения могут быть переданы в собственность в порядке приватизации.
Тем не менее в настоящее время на рассмотрении в судах РФ находится огромное количество исковых заявлений о признании договоров передачи жилых помещений в собственность недействительными или частично недействительными по основаниям невключения несовершеннолетних детей в число собственников.
Несмотря на то что в Законе от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» никакого изъятия в отношении несовершеннолетних не было и невключение детей в число собственников при приватизации жилья было нарушением действующего законодательства, судебная практика по данной категории дел неоднозначна.
Проблемы возникают следующие.
Не сложилась судебная практика по определению сроков исковой давности.
С одной стороны, сделка, совершенная с нарушением требований закона и иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ), ничтожна и срок исковой давности по таким сделкам составляет 10 лет с момента начала исполнения.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В Постановлении Пленума ВС РФ N 15 от 12.11.2001 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» говорится, что при подготовке дела к судебному разбирательству судья не вправе предлагать какой-либо из сторон представлять доказательства или давать объяснения, связанные с пропуском срока исковой давности. В соответствии с п. 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению сторон в споре. Тем не менее суды зачастую самостоятельно ставят перед сторонами вопрос о пропуске срока исковой давности и на этом основании отказывают в удовлетворении иска. Как правило, такая практика применяется судьями при рассмотрении исковых заявлений о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным, когда истцом является достигший совершеннолетия сирота или ребенок, в возрасте до 18 лет, оставшийся без попечения родителей.
С другой стороны, в соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Кроме того, несовершеннолетние до достижения ими возраста 18 лет в соответствии со статьей 37 ГПК РФ гражданской процессуальной дееспособностью не обладают и самостоятельно защищать нарушенные права не могут, а законные представители в подавляющем большинстве случаев с подобными исками в защиту прав подопечных не обращаются.
Нередки и ситуации, когда ребенок по достижении 18 лет самостоятельно обращается с иском в суд. Как правило, в исках отказывают на том основании, что истек 10-летний срок исковой давности. Но встречаются ситуации, когда суд удовлетворяет подобные иски, применяя ст. 199 ГК РФ. В качестве примера приведу следующую ситуацию.
В 1992 г. была передана в собственность 3-комнатная квартира, в которой проживали и были зарегистрированы мама, бабушка, брат и сестра Киселевы. Собственниками квартиры стали мама и бабушка. Несовершеннолетние дети в число собственников включены не были. В 1994 г. мама детей умерла, над ними была установлена опека со стороны бабушки. В 1999 г. бабушка была освобождена от выполнения обязанностей опекуна в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей. С этого времени опекуна у детей не было. В 2003 г. Елене исполнилось 18 лет, и она обратилась в суд в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего брата с иском о признании договора передачи квартиры в собственность недействительным. В иске сиротам было отказано в связи с истечением 10-летнего срока исковой давности. В кассационной инстанции решение было отменено, т.к. суд не принял во внимание требования ст. 199 ГК РФ о защите нарушенных прав.

 

По всем вопросам, связанным с расторжением брака, разделом имущества, взысканием алиментов, иным вопросам по семейному праву и семейным спорам, вы можете записаться к специалистам нашего Центра, позвонив по телефонам секретарю: (495) 649 — 11 — 65 или (499) 246-86-51 Внимание консультации платные!!! Бесплатную консультацию Вы можете получить на сайте — свой вопрос можно оставить здесь БРАК, РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА, АЛИМЕНТЫ

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме БРАК, РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА, АЛИМЕНТЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

Судебная практика

Раздел между супругами жилого помещения, находящегося в залоге

24.06.2016( 776  )

В статье рассмотрены теоретические и практические проблемы раздела между супругами (бывшими супругами) жилого помещения, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации.

Проблемы раздела жилого помещения между бывшими супругами

24.06.2016( 715  )

Раздел совместно нажитого имущества между бывшими супругами в судебной практике явление заурядное. Однако, когда предметом иска становится жилое помещение, дела о разделе имущества часто приобретают сложный характер, так как участники процесса в лице истцов и ответчиков стараются отойти от правила раздела имущества, находившегося в законном режиме пользования супругов, и пересмотреть размер причитающихся им долей.

Порядок встреч с ребенком

21.06.2016( 725  )

В статье анализируется современная судебная практика рассмотрения споров об определении места жительства ребенка.

Залог недвижимости и права бывших супругов

17.06.2016( 474  )

Обеспечение в виде недвижимости не так надежно, как может показаться на первый взгляд, если залогодателем является гражданин, ранее состоявший в браке. Рассмотрим все риски, которые грозят не только банку, но и самим бывшим супругам залогодателей в таких ситуациях.

Поручение без согласия супруга

15.06.2016( 316  )

Верховный суд разъяснил, когда супруг может поручиться за знакомого без согласия жены.

Постановления судов в практике по семейно-правовым спорам

14.06.2016( 353  )

В статье анализируются проблемы исполнения различных постановлений судов при регистрации соответствующих актов гражданского состояния. Отмечается несоответствие положений семейного, гражданского процессуального и специального законодательства об актах гражданского состояния. Доказывается недопустимость заключения мирового соглашения о расторжении брака, направления в органы ЗАГС выписок из судебных решений по отдельным категориям дел.

алименты   алименты детям   взыскание алиментов   Вселение   выплата алиментов   Выселение   детские   долги супругов   заключение брака   Имущественный налоговый вычет   Имущество супругов   Исковая давность   Лишение родительских прав   Материнский капитал   место жительства ребенка   место проживания ребенка   недействительность брака   Ограничение родительских прав   опека   порядок общения с ребенком   Пособия   постановка на учет   права детей   Права несовершеннолетних   Права родителей   право пользования   прекращение брака   равенство долей   развод   развод суд   раздел дома   Раздел имущества   раздел имущества супругов   разрешение органов опеки   расторжение брака   сделка   собственность супругов   совместная собственность   совместная собственность супругов   Споры о детях   Срок исковой давности   удочерение   установление отцовства   Установление происхождения детей   Усыновление   фиктивный брак